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上海樓市縮量上漲成常態 市民觀望情緒難破解

中國證券報

作為此輪中國樓市長達8年牛市的領頭羊,上海樓市不僅抗過了多次宏觀調控的重擊,而且在今年深圳、廣州等地房價下跌時依然保持上漲的強勢。但是,表面繁榮的背后,卻仍然有令業內人士和開發商揮之不去的擔憂,那就是成交量的持續低迷。


   縮量上漲成常態

   自從央行和銀監會出臺第二套房貸的新政以來,上海樓市的成交量就開始驟然下滑。缺乏了銀行資金的支持,一度火爆異常、供不應求的上海樓市突然遭受冷遇,觀望情緒使得成交量持續低迷。

   房地產研究中心的監測數據顯示,5月12日—5月18日一周內,在汶川大地震的影響下,上海市共成交商品房34.33萬平方米,環比下滑14.79%。其中,商品住宅成交量更是環比下滑17.93%,為25.13萬平方米。在此之前,上海樓市的成交量自從去年四季度快速下滑后,一直處在低谷,日均成交量大約為去年行情火爆時的一半左右。導致成交量低迷的主要原因,一方面是因為房價高企導致有效需求不足,另一方面則是因為政策導致了濃重的觀望情緒,尤其是投資客開始躊躇。

   但在成交量下滑的同時,上海的房價卻仍在上漲,不少樓盤今年新開的價格漲幅在10%以上。以5月12日—5月18日一周為例,盡管量能萎縮,但該周上海一手商品房的平均成交價格上漲了10.72%,為14269元/平方米;其中商品住宅的平均成交價格上升7.37%,為14095元/平方米。究其原因,是成交結構變化導致,由于成交量下滑的主要是5000元/平方米至1.8萬元/平方米的中檔房源,5000元/平方米以下的低檔房和2.5萬元/平方米以上的高檔房成交量并沒有明顯下滑,高價房比重增大拉高了房價。

   觀望情緒難破解

   在一波又一波的上漲潮后,上海樓市此輪牛市的漲幅令人咋舌,某些區域的漲幅甚至達到了五六倍之多。過高的房價不僅透支了未來的購買力,而且也令房價成為一個愈發嚴重的社會問題。

   分析人士指出,每次宏觀調控政策出臺后,都會馬上引發濃厚的觀望情緒,眾多自住需求者又難以承擔過高的房價,因此他們非常期望政策能夠降低房價,這使得他們對政策報有過高的希望,從而很容易產生濃厚的觀望情緒。

   破解這種觀望情緒正成為開發商們急切希望達到的目標。但從現實來看,更多的開發商仍然希望通過時間的推移讓觀望者放棄觀望的方式來破解這個難題。對此,有業內人士認為,這頗有“榨干最后一滴油”的味道,開發商期望在這種博弈中利用自己的強勢地位逼迫購房者放棄觀望,甚至引誘他們過度消費,但這種行為會放大房地產行業對整個經濟制造的風險。業內人士認為,在購房者處于弱勢的情況下,政府應當切實承擔起保護者的角色,既要化解高房價帶來的社會穩定風險,同時還要防范房地產過熱對經濟未來走勢的負面作用。

 

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